Acheter à plusieurs Un chalet pour une tribu

Le télétravail et la crainte d’une deuxième vague ont fait croître l’engouement pour les chalets. Un achat que certains choisissent de faire à plusieurs, entre amis ou membres de la même famille. Un projet qui naît d’un rêve, à ne pas prendre à la légère. Conseils.

Ysabel et Valérie Gauvreau, deux sœurs, et leurs familles respectives habitent le même duplex à Montréal depuis 15 ans. Longtemps, elles ont caressé le rêve de posséder un chalet, allant même jusqu’à déposer une offre d’achat qui ne s’est finalement pas concrétisée. « Le fait qu’avec la COVID-19, on soit pris en ville, ça a été un motivateur pour dire : il faudrait vraiment qu’on fasse quelque chose avec ce projet-là », raconte Ysabel Gauvreau.

Elles avaient entamé leurs recherches, mais n’avaient toujours pas trouvé lorsque, en juin, un couple d’amis proches les a invités, elles et leurs conjoints, à se joindre à leur projet à eux : un chalet à rénover, situé sur un terrain de 22 acres, qu’il venait d’acquérir dans les Cantons-de-l’Est. Ils n’ont pas eu à réfléchir bien longtemps.

Si la question financière a bien sûr été considérée, dans ce cas-ci, elle n’est pas au cœur de la décision. « On sait c’est quoi, avoir une maison de campagne », dit Véronique Dussault, qui possédait, jusqu’à récemment, un chalet avec son conjoint. Une propriété qu’ils ont vendue l’an dernier, ignorant alors qu’un virus clouerait au pays les grands voyageurs qu’ils sont. « Il y a un beau rêve derrière tout ça, mais on sait aussi le travail que ça représente, poursuit Véronique. Profiter en groupe et partager en groupe, ça devenait une évidence. En le partageant, on s’est dit : on risque d’avoir plus ce qu’on veut à la campagne, soit du bon temps entre amis et pas juste du temps à s’occuper à deux du chalet. » « On a bien hâte à la fin de cette histoire [la pandémie] pour enfin profiter de cet endroit fabuleux », ajoute-t-elle.

Il faut dire aussi que leur nouvelle résidence secondaire nécessite beaucoup de travaux. Un défi qui n’effraie pas les membres du clan, des cordonniers bien chaussés, puisque deux sont designers d’intérieur, l’un est architecte et un autre travaille en construction.

À six, ils sont copropriétaires. Sans contrat écrit pour l’instant, mais ils se promettent de se doter d’une convention d’indivision sous peu. « C’est sûr qu’on va le faire, mais ça va être quelque chose de simple, affirme Valérie. On n’est pas des gens très compliqués. » Ils prévoient de l’occuper à tour de rôle ou ensemble, puisqu’une fois les travaux terminés, il y aura suffisamment d’espace pour toute la tribu qui, en plus des six adultes, compte dix « enfants », de 9 à 22 ans. Et si un copropriétaire décide de vendre ? « Impossible ! », lancent-elles à la blague, conscientes qu’elles devront néanmoins prévoir cette éventualité.

Prévoir l’avenir

« Je dis beaucoup à mes clients : maintenant, on s’entend, mais il suffit qu’il y en ait un qui est supposé tondre le gazon et qu’il ne le tonde pas et tout d’un coup, on ne s’entend plus, illustre la notaire Christine Lutfy, spécialiste du droit immobilier et du droit de la copropriété au cabinet De Grandpré Jolicœur. Et on ne s’entend plus sur tout, pas juste sur le gazon. Ça fait beaucoup de détails à régir, mais une fois que c’est discuté, il y a bien moins de chances qu’on soulève des conflits plus tard. » La convention d’indivision est, selon elle, le meilleur moyen pour encadrer l’usage du chalet, établir les responsabilités de chacun et se doter de règles de vie.

M^e Lutfy conseille à ceux qui caressent ce projet de consulter un notaire au préalable, avant même la signature de l’acte de vente.

L’achat de chalets à plusieurs n’est pas un projet à prendre à la légère, croit Éric Léger, courtier immobilier affilié à Royal LePage. Celui qui pratique dans les Laurentides depuis 37 ans, et qui est donc aux premières loges pour constater l’explosion récente de la demande pour les résidences secondaires, note que ce cas de figure n’est somme toute pas fréquent. « Acheter un bateau à voile en gang, c’est pas pire, ça se revend, dit le courtier. Un chalet aussi, vous direz, mais il y a quand même des frais entourant l’achat et la gestion de la propriété. Il faut bien s’entendre. »

Et discuter abondamment avant. Puisqu’une bonne entente au départ n’est pas nécessairement garante de l’avenir. « Au tout début, notre rêve était d’acheter un chalet et d’y aller tous ensemble, raconte une copropriétaire de chalet qui souhaite conserver l’anonymat pour ne pas nuire à ses relations avec ses amis copropriétaires. Ça a duré quelques week-ends. On s’est rapidement rendu compte qu’on n’avait pas le même style de vie et de besoins. Rapidement, on a décidé de faire une semaine chacun. »

L’entente, scellée il y a 10 ans, tient toujours, non sans quelques frictions. « Ce n’est pas dramatique, ce sont des gens que j’aime, assure-t-elle. Mais ça devient compliqué et lourd quand on ne s’entend pas sur les priorités, quand il y a quelqu’un qui veut tout contrôler, décider de la couleur ou de la grosseur de telle chose. » Si elle ne regrette pas son choix de posséder un chalet à plusieurs, sans quoi elle n’aurait pas eu les moyens financiers d’acheter seule, elle voit aujourd’hui une foule de sujets qui auraient dû être discutés au départ : « Est-ce qu’on veut du WiFi ? Est-ce qu’on veut louer ? Est-ce qu’on est plutôt du genre à acheter neuf ou à récupérer pour sauver nos sous et l’environnement ? » Tous des points à considérer pour ne pas se retrouver au royaume des rêves brisés.

Que devrait inclure la convention d’indivision ?

« Plus [elle] est détaillée, moins on a de risques d’avoir de sources de conflit », précise la notaire Christine Lutfy. Le document devrait prévoir notamment :

– L’affectation et l’usage du bien dans le détail. Comment le temps d’occupation sera-t-il partagé ? Veut-on faire de la location ?

– La quote-part de chacun, qui peut être établie en fonction de la mise de départ, mais pas seulement.

– Des mécanismes pour régulariser les apports inégaux au départ, par exemple si une personne verse la totalité de la mise de fonds et l’autre paie l’hypothèque.

– Les dépenses d’entretien et d’administration, et qui sera responsable d’administrer le bien.

– Le mécanisme de prise de décisions : à l’unanimité ou à la majorité ?

– Les règles de vie (ménage, heures d’arrivée et de départ, présence d’animaux, nombre d’invités, etc.).

– La procédure en cas de départ d’un des indivisaires.

Comment prévoir le divorce ?

Il peut arriver qu’un des propriétaires souhaite vendre sa part, et il peut le faire. Selon le Code civil du Québec, « nul n’est tenu de demeurer dans l’indivision ». Un copropriétaire peut donc demander le partage et la fin de l’indivision sans aucun motif, ce qui obligerait les autres copropriétaires à racheter sa part s’ils souhaitent conserver le chalet. « Souvent, on va reporter le partage pendant une certaine période, indique M^e Christine Lutfy. Ça veut dire : je ne peux pas vous obliger à me racheter. »

La convention peut également prévoir une clause qui donne un droit de préférence aux autres indivisaires, c’est-à-dire que si une personne décide de quitter l’indivision, ceux qui restent ont d’abord la possibilité de la racheter aux conditions qu’elle a énumérées. Sinon, elle peut vendre à un tiers.

Comment fonctionne le financement hypothécaire ?

Si les partenaires du projet doivent avoir recours à un financement hypothécaire, ils devront contracter un emprunt conjoint et solidaire, contrairement à ceux qui achètent une unité dans un immeuble en copropriété. « Un prêteur ne voudrait pas prêter juste pour une portion de la valeur, explique Denis Doucet, porte-parole du courtier hypothécaire Multi-Prêts. L’hypothèque est une garantie de la maison. Advenant un non-paiement, le prêteur ne voudrait pas pouvoir saisir juste une partie du bâtiment. » Bon à savoir, si un des individus souhaite contracter un autre prêt dans le futur : la totalité du prêt hypothécaire lié au chalet sera prise en compte dans sa capacité d’emprunt.