Regard sur l’immobilier Retour au centre-ville : qui suivra l’exemple de la Banque Royale ?

Un jeudi sur deux, La Presse propose un retour sur ce qui retient l’attention dans le domaine de l’immobilier résidentiel et commercial

Malgré la levée de l’urgence sanitaire depuis un an, le retour des travailleurs au centre-ville reste timide. La Chambre de commerce du Montréal métropolitain, au cœur de la relance du quartier des affaires, redouble d’efforts. Reste à voir si la décision récente de la Banque Royale d’exiger la présence de ses travailleurs au bureau créera un précédent.

« À compter du 1^er mai, les employés de RBC occupant des fonctions hybrides se réuniront en personne la plupart du temps, avec la possibilité de travailler à distance un ou deux jours par semaine, selon leur équipe », indique, dans un courriel, Jessica Assaf, responsable des communications de RBC au Québec.

Le caractère concurrentiel à long terme de l’institution serait en jeu, selon une note interne dont les grandes lignes ont été rapportées dans le Globe and Mail.

« Les employeurs vivent une baisse de productivité de la part de leurs employés », croit Michel Leblanc, président et chef de la direction de la Chambre de commerce du Montréal métropolitain. Les études divergent sur le sujet, lui souligne-t-on. « Moi, je n’ai aucun doute, rétorque-t-il. J’ai des gens d’affaires qui m’appellent et disent tous : “Michel, j’ai des enjeux de productivité reliés au travail en équipe, à la rétention du personnel et à l’intégration des nouveaux employés.” »

Selon les derniers chiffres disponibles, près de 8 travailleurs sur 10 sont revenus travailler au centre-ville au moins une journée par semaine. Mais l’intensité de la présence pose un problème.

Selon lui, la solution passe par l’engagement simultané d’employeurs d’importance à l’égard du travail au bureau. « Il faut que les entreprises affirment à leurs employés que le lieu normal de travail est le bureau, avance-t-il. Une fois qu’on a dit ça, il y a des arrangements de flexibilité possibles selon les fonctions et les emplois. »

Dans l’intervalle, la Chambre vient de procéder à un nouvel appel de projets pour convaincre les travailleurs de revenir au centre-ville. Le propriétaire de tours de bureaux Ivanhoé Cambridge a aménagé directement sur l’esplanade de Place Ville Marie ce qu’elle nomme Aire commune, soit deux locaux de travail partagés. Ces espaces chauffés sont offerts à tous, sans frais, sur réservation.

L’initiative s’inscrit dans le cadre de la programmation ré·Création MTL, financée en partie par le ministère de l’Économie, de l’Innovation et de l’Énergie.

BMR vend deux entrepôts sur la Rive-Sud

Le quincaillier BMR, division de la coopérative Sollio, vient de renflouer ses coffres. Il obtient 46,6 millions pour la vente de deux entrepôts au 1501, rue Ampère à Boucherville et le 2400, rue de la Métropole à Longueuil.

L’acquéreur est une société à numéro dont le président est Ron Lavy. L’acheteur obtient de plus un droit de premier refus accordé par Sollio sur la propriété située au 2405, rue de la Province à Longueuil.

BMR avait acquis les deux entrepôts simultanément en mai 2020.

Les transactions ont été conclues début mars.

« Nous avons vendu nos actifs pour dégager du capital pour gérer notre croissance, dit le porte-parole de BMR, Kaven Delarosbil. Nous restons sur place comme locataire. Il n’y a rien qui change dans nos activités. »

BMR a réalisé des ventes de 1,57 milliard en 2022, selon le plus récent rapport annuel de Sollio. L’excédent avant impôt s’est élevé à 153,8 millions.

Si la division détail de la coopérative se tire bien d’affaire, on ne peut en dire autant de la maison mère, Sollio, qui a perdu 331 millions l’an passé sur des ventes de 8,9 milliards. Un plan de redressement est en marche depuis l’an dernier, qui passe par des ventes d’actifs.

Vers un rééquilibrage dans l’industriel

La folie qui sévit dans l’immobilier industriel depuis deux ans tire à sa fin.

La construction aidant et le ralentissement économique appréhendé contribueraient à rééquilibrer le marché, selon deux spécialistes du marché de Laval et de la couronne nord.

Le taux d’inoccupation des locaux industriels reste bas pour le moment, à 1,3 %, dans la région montréalaise. À Laval, le taux s’élève à 1,5 % et dans la couronne nord, à 1,1 %.

Un marché est considéré comme en équilibre, c’est-à-dire qu’il ne favorise ni le propriétaire ni le locataire, à un taux de 5 %, selon les experts de l’agence CBRE qui ont donné un aperçu du marché le 30 mars dernier.

La rareté des locaux a provoqué une forte inflation dans les loyers. En fait, depuis le début de la pandémie, Montréal est le marché qui a connu la deuxième hausse en importance des loyers industriels en Amérique du Nord, a souligné James Cacchione, premier vice-président chez CBRE.

Le loyer net demandé moyen s’élève maintenant à 16,77 $ le pied carré dans la région de Montréal, en hausse de 153 % depuis le début de 2020 et de 31 % au cours des 12 derniers mois.

Selon M. Cacchione, les loyers ont commencé à monter quand le taux d’inoccupation est descendu sous les 3 %. Et les prix se sont envolés quand l’inoccupation est tombée sous la barre des 2 %.

Or, ce taux se relèvera en 2023 au point où le prix des loyers commencera à se stabiliser, prévoit son collègue Geoffrey Hughes, vice-président associé. En parallèle, le prix de vente des immeubles industriels connaîtra le même sort.

Plusieurs facteurs contribueront au rééquilibrage du marché, a expliqué M. Hughes. De nombreux nouveaux locaux seront livrés d’ici au premier trimestre 2024, ajoutant près de deux millions de pieds carrés dans le marché de Laval et de la couronne nord.

La remontée des taux d’intérêt viendra calmer le marché de l’investissement. Du côté des propriétaires, les hausses de taxes municipales, qui sont répercutées sur les loyers, viendront faire pression à la baisse sur le prix net demandé. La capacité de payer des PME locataires a une limite, après tout.