Immobilier Un test plus sévère pour les hypothèques

Vous songez à acheter une maison ou un condo malgré la frénésie immobilière ? Le test pour obtenir votre hypothèque sera plus difficile. Mais c’est pour votre bien, fait valoir le Bureau du surintendant des institutions financières (BSIF).

Le BSIF veut ainsi éviter que des acheteurs ne soient plus capables de payer leur hypothèque quand les taux d’intérêt – qui sont à un niveau historiquement très bas – remonteront à un niveau plus normal. Les institutions financières offrent actuellement un taux entre 2,44 % et 2,49 % pour une hypothèque de cinq ans à taux fixe.

« On veut éviter une hausse des personnes qui se trouveraient dans [une] situation [où elles seraient incapables de faire face à une hausse des taux hypothécaires]. Si les taux retournent au niveau d’avant la pandémie, ça peut mener à une telle situation », dit Jeremy Rudin, surintendant des institutions financières, en entrevue avec La Presse.

L’organisme de réglementation fédéral propose dès juin de forcer les banques à utiliser un taux hypothécaire minimal de 5,25 % pour calculer le montant maximal qu’elles peuvent accorder à un acheteur pour une hypothèque. Actuellement, les banques doivent utiliser le taux minimal de 4,79 % (le taux de cinq ans de la Banque du Canada).

L’objectif du test de solvabilité : s’assurer que l’acheteur ne devienne pas étouffé par ses paiements hypothécaires — surtout si les taux d’intérêt augmentent. « La hausse du taux plancher va nous aider à réduire cette possibilité », dit Jeremy Rudin.

Ne vous attendez toutefois pas à ce que ce changement de méthode de calcul ait un impact majeur sur les prix immobiliers, en forte hausse depuis un an. « Je ne m’attends pas à ce que ces changements aient un effet durable ou significatif sur les prix [immobiliers]. L’idée, c’est de renforcer la sécurité des banques et la stabilité du système, ce qui est notre mandat », dit Jeremy Rudin.

Flambée immobilière depuis la COVID-19

Le marché immobilier a connu une hausse vertigineuse au cours de la dernière année, durant la pandémie de COVID-19.

À Montréal, le prix des maisons et des condos a augmenté de 15 % en un an, de février 2020 à février 2021, selon l’indice Teranet-Banque Nationale. La hausse annuelle a été de 7,5 % à Québec. À l’échelle du pays, la hausse moyenne a été de 9,8 % depuis un an.

« On ne veut pas que les banques deviennent moins sévères »

Avec des prix immobiliers en forte hausse et une forte demande pour les maisons, les acheteurs se retrouvent (très) souvent à participer à des surenchères.

Dans ce contexte, le BSIF a averti jeudi les banques qu’il les aurait davantage à l’œil afin de s’assurer qu’elles n’offrent pas des hypothèques trop élevées à des clients n’en ayant pas les moyens. D’autant que le BSIF estime que le « taux d’endettement des ménages demeure élevé ».

« On ne veut pas que les banques deviennent moins sévères », dit Jeremy Rudin.

Les banques continueront toutefois d’avoir beaucoup de latitude dans la façon d’appliquer le test de solvabilité pour les acheteurs emprunteurs.

Par exemple, le BSIF n’impose pas à toutes les banques d’avoir un ratio maximal du revenu de l’emprunteur consacré à son hypothèque. Chaque banque a ses propres politiques, et le BSIF s’assure du respect de celles-ci. « Notre préoccupation principale actuellement est de nous assurer que les banques et le système soient préparés à un retour à des conditions économiques et financières d’avant la pandémie », dit Jeremy Rudin. Traduction : il faut que les banques soient prêtes elles aussi à une hausse des taux hypothécaires.

Cette proposition du BSIF (annoncée jeudi) de hausser le taux d’intérêt du test de solvabilité vise environ les deux tiers des hypothèques au pays. Elle vise les hypothèques où l’acheteur emprunteur a une mise de fonds d’au moins 20 % de la valeur de la propriété (les hypothèques non assurées par la Société canadienne d’hypothèques et de logement). La proposition exacte du BSIF est d’utiliser le plus élevé des deux taux hypothécaires suivants : soit 5,25 %, soit le taux contractuel + 2 points de pourcentage (ex. : 2,49 % + 2 points = 4,49 %). En pratique, en raison des taux d’intérêt très bas actuellement, les banques utiliseraient presque toujours le taux minimal de 5,25 %.

Pour les hypothèques avec une mise de fonds inférieure à 20 % (les hypothèques assurées par la SCHL), c’est le ministère des Finances qui détermine le taux hypothécaire à utiliser dans le test de solvabilité. Habituellement, Ottawa utilise le même taux que le test du BSIF.

Le BSIF consultera les institutions financières au cours des prochains mois, mais on s’attend à ce que l’organisme fédéral de réglementation adopte sa proposition dès juin. L’Association des banquiers canadiens, la Banque Nationale et Desjardins n’ont pas fait de commentaires.